New York 360

Immer horrend hoch? Wie ist das wirklich mit den Mieten in New York?

Miete oder ‘Rent‘, wie sie in New York heißt, ist eines der zentralen Themen des Lebens in der Stadt, denn circa zwei Drittel der Bevölkerung sind Mieter. Von horrend hohen Mietpreisen in New York hat auch schon jeder gehört. Aber wie ist das in der Realität? Zahlt jeder New Yorker Mieter tausende Dollar pro Monat? Und wie würde das dann gehen, denn die Stadt besteht ja nicht nur aus Reichen und Spitzenverdienern? Wie bei fast allen Themen, die mit New York zu tun haben, ist die Realität auch bei den Mieten nuancierter als die Klischees.

Ich habe die Stadt für diesen Artikel in drei preisliche ‘Räume’ gegliedert. Das ist keine exakte Wissenschaft, sondern soll einfach der Tatsache Rechnung tragen, dass die Mieten natürlich nach Gegenden variieren.

Klasse A – Manhattan südlich von Harlem und die Teile von Brooklyn und Queens, die gleich auf der anderen Seite des East Rivers, also in nächster Nähe zu Manhattan, liegen.
Klasse B – Harlem (ein Stadtteil im nördlicheren Manhattan) und alles, was in Manhattan nördlich davon liegt, sowie Gegenden von Brooklyn und Queens, die mittel weit von Manhattan entfernt sind.
Klasse C – Die Bronx und Teile von Queens und Brooklyn, die weit von Manhattan entfernt sind.

Alle genannten Zahlen beziehen sich auf ein One Bedroom Apartment- der am meisten verbreitete Typ von Wohnung in New York. Ein One Bedroom Apartment besteht aus einem Wohnzimmer und einem Schlafzimmer. Typische Größe ist um die 65 – 70 qm. Quelle für die meisten der Zahlen, besonders Beträge von Marktmieten, sind Rentcafe und Yardi Matrix. Sie decken sich auch mit dem, was ich persönlich so mitbekomme.

 

Wohnen zur Marktmiete

Bei neueren Gebäuden, wie hier Hudson Crossing in Midtown Manhattan, ist fast immer Marktmiete fällig – Foto Hudson Crossing

Jemand zieht neu in die Stadt und will ein One Bedroom mieten. Die Marktmiete in A ist zwischen $ 3.500 und $ 4.000 Dollar, in B zwischen $ 2000 und $ 3000 und in C ungefähr zwischen $ 1.500 und $ 2.000.

Wohnungen, die einer Mietpreisbindung unterliegen

Von den circa 2.5 Millionen Wohnungen in New York unterliegen ungefähr eine Millionen einer Mietpreisbindung. Es gibt zwei Arten:

Rent Control

Ältere Gebäude unterliegen oft Mietpreisbindungen – Foto Blake Simpson

Vereinfacht erklärt: Menschen, deren Wohnung sich in einem Gebäude befinden, das vor 1947 gebaut wurde und die seit mindesten 1971 dort leben, sind durch die ‚Rent Control‘ geschützt. Die Miete kann nur sehr wenig erhöht werden. Ich habe mich kürzlich mit einer alten Dame unterhalten, die eine ‘rent controlled‘ 3 Bedroom Wohnung auf Prachtlage in Manhattan’s Upper West Side belegt und dafür $ 450 zahlt. Der Marktwert wäre vielleicht $ 6.000. Das ist ein Extremfall, aber dennoch zahlt man als ‚rent-controlled‘ Mieter einen Betrag, von dem andere New Yorker nur träumen können. An der Rent Control nagt jedoch der Zahn der Zeit. Waren in den 1950-er Jahren noch 2 Millionen, also die allermeisten Wohnungen ‘rent-controlled‘, sind es heute nur noch um die 30.000. Denn wenn eine solche Wohnung einmal frei wird, normalerweise durch Tod, geht sie zur Marktmiete oder ‘Rent-Stabilization‘ (siehe nächster Paragraph) über.

Rent Stabilization

Bei Gebäuden, die vor 1974 gebaut wurden und in denen sich mehr als 6 Apartments befinden, kann die jährliche Miete nur um einen bestimmten Prozentsatz erhöht werden. Dieser wird jedes Jahr neu verhandelt, aber liegt in einer Größenordnung von circa 5%. Da die Mieten in New York in den letzten Jahrzehnten viel stärker gestiegen sind, ist die Miete von jemandem, der lange in einem ‚rent-stabilized‘ Apartment lebt, normalerweise deutlich niedriger als die Marktmiete. Dies gilt ganz besonders für Gegenden, die früher günstiger waren und in der Zwischenzeit zu In-Vierteln wurden, wie die East Village oder Lower Eastside Viertel in Manhattan.

Zieht ein Mieter aus einem ‘rent-stabilized‘ Apartment aus, darf der Vermieter einen Erhöhung von 20% vornehmen. Oder sogar mehr, wenn er renoviert. Das heißt, dass die Miete nach jeder Neuvermietung näher an die Marktmiete rückt und sie auch oft erreicht. Jemand, der lange in seinem Apartment bleibt, lebt günstiger.

Es gibt in New York übrigens sehr guten Mieterschutz, der das in der Praxis fast unmöglich macht, ‘rent-controlled‘ oder ‚rent-stabilized‘ Mieter zu kündigen.

Sozialwohnungen

Sozialwohnungskomplex in Manhattan – Foto Flickr-Dan Luca

Ungefähr 8% aller New Yorker Apartments sind Sozialwohnungen und beherbergen ungefähr 5% der Bevölkerung. Der Betreiber der allermeisten, oft riesigen, Komplexe ist die ‘New York City Housing Authority’(NYCHA). NYCHA ist somit einer der größten, wenn nicht der größte Vermieter der Welt. Die Wohnungen dort sind mindestens ein One Bedroom, die meisten sind aber größer, da sie für Familien gedacht sind. Nach Angaben der NYCHA ist die Durchschnittsmiete in deren Wohnungen $522. (Es gibt übrigens Sozialwohnungen, die sich in A Gegenden befinden, die in den Jahrzehnten nach deren Bau zu Top Vierteln wurden, wie Chelsea in Manhattan oder Long Island City in Queens. Die meisten sind aber in C Vierteln).

Weitere 5% Prozent der New Yorker wohnen zwar nicht in Sozialwohnungen, aber bekommen ihre Miete oder den Großteil davon vom Staat bezahlt, durch die sogenannte ‘Section 8‘. (siehe hier auch unseren Artikel ‚Sozialleistungen in New York‘)

Alleine wohnen – Wohnung teilen – Wohnkosten pro Kopf

Wie man wohnt – alleine oder mit anderen – bestimmt natürlich auch zu einem großen Teil die Mietkosten. Hier ein paar Szenarien, wie man sie New York findet. Natürlich gibt es einige mehr.

A-) Jemand mit dem entsprechend Geld zieht nach New York und will alleine in einem One Bedroom in einer A Gegend leben, das er für $ 4.000 anmietet. Wohnkosten pro Kopf $ 4000.

B-) Zwei junge Menschen mit ordentlich dotierten Jobs kommen nach New York und wollen in einer A Gegend leben. Sie sind bereit dafür die Hälfte oder mehr ihres Einkommens für die Miete zu bezahlen. Sie finden etwas für $ 3.500. Wohnkosten pro Kopf $ 1.750. Es gibt einige solcher jungen Leute, die ein paar Jahre in New York leben wollen und die hohen Kosten in Kauf nehmen, aber dafür auch in einer Gegend leben wollen, wo sie New York genießen können. Oft bleiben sie ein paar Jahre und ziehen dann wieder weg, besonders wenn Heirat und Familie anstehen.

C-) Jemand lebt seit 25 Jahren in einem rent-stabilized Apartment in einer B Gegend und zahlt $ 1.400 für die Wohnung. Er nimmt sich einen Mitbewohner. Pro Kopf Wohnkosten $ 700.

D-) Zwei Einwanderer, die Wenigverdiener sind, finden für $ 1.500 dass billigste Apartment, das es zur Marktmiete gibt, in der Bronx oder weit draußen in Queens. Pro Kopf Wohnkosten $ 750.

E-) Eine Familie mit Vater, Mutter und zwei Kindern lebt in einer Sozialwohnung der NYCHA und bezahlt $ 600. Pro Kopf Wohnkosten für jeden Erwachsenen $ 300 (hier legen wir ein Two Bedroom zugrunde).

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