Die Pandemie löste einen vorher von vielen nicht für möglich gehaltenen globalen Homeoffice Boom aus, auch in New York. Geschäftstürme in Manhattan, wo es die größte Ansammlung von Bürofläche auf der Welt gibt, ähnelten zeitweise Geisterstädten. Die Situation hat sich merklich verbessert, aber noch immer gibt es einen Leerstand von circa einem Drittel.
Zugleich ist Wohnraum knapper denn je, und die Marktmieten bei neuen Verträgen sind auf Rekordhöhe. Da erscheint es doch naheliegend, brachliegende Bürotürme in Apartmentgebäude umzuwandeln. Warum gibt es dann nur bei circa 50 der 600 Gebäude, die laut Experten grundsätzlich dafür in Frage kommen, konkrete Pläne in diese Richtung?
Die Hürden sind bautechnisch, finanziell und bürokratisch.
Bautechnisch
Wenn man großflächige Stockwerke, die für Büros konzipiert waren, in Apartments unterteilen will, stößt man unweigerlich auf gewaltige Herausforderungen. Man braucht schon einmal ein Konzept für genug Fenster. Das gestaltet sich immer schwierig und manchmal muss man zu ganz außergewöhnlichen Mitteln greifen. Bei einer Umwandlung war beispielsweise die einzige Möglichkeit, einen Teil im Inneren des Turms gewissermaßen herauszuschneiden, um einen Innenhof zu schaffen, um den herum man die Fenster von Wohnungen installieren konnte.
Die Anordnung von Einrichtungen wie Aufzügen, Luftaufbereitungsanlagen, Kühltürmen und -anlagen, Generatoren und Wasserpumpen können enorme Probleme erzeugen. Die Liste von bautechnischen Problemen ließe sich fortsetzen. Sie alle verursachen enorme Kosten und Kopfschmerzen. “Es ist, als ob man aus einem Auto ein Boot machen will, die einzige Gemeinsamkeit ist, dass beide Motoren haben” sagt John Drachman von der Immobilienfirma Waterford Investments in einem Artikel in der Fachzeitschrift Real Deal.
Bei Experten gelten ältere Vorkriegsgebäude mit weniger Gesamtfläche pro Etage und kleineren Büros als die besten Kandidaten für solche Umwandlungen, da sie vielen der Anforderungen für Licht und Durchlüftung schon entsprechen.
Finanziell
Kauf der umzuwandelnden Immobilie
Wenn eine Firma eine Umwandlung unternehmen will, muss sie das Bürogebäude kaufen, und zwar für einen Preis, der am Ende noch Platz für einen Profit lässt. Das kann erheblich weniger sein als der Betrag, den sich der Verkäufer vorstellt, der vielleicht noch warten will, wie sich der Markt entwickelt. Nach manchen Berechnungen kann man oft gar nicht wirtschaftlich arbeiten, wenn man mehr als den Wert des Grundstücks bezahlt – alles Faktoren, warum Verkäufer und Interessent oft nicht zusammenkommen.
Kosten für die Umwandlung
Die Kosten für die Umwandlung werden enorm sein und könnten die eines Neubaus übersteigen.
Da es solch gewaltigen Aufwand mit sich bringt, ist so geschaffener Wohnraum oft extrem teuer. Fast alle bisher verwirklichten Projekte, wie beispielsweise das AIG-Building, der Walker Tower, 443 Greenwich Street oder das Woolworth Building sind im Luxus – oder Ultraluxusbereich angesiedelt. Bei One Wall Street wurden 1.5 Mrd. USD ausgegeben. Auch bei bekannten zukünftigen Projekten wie der Umwandlung des Flatiron (Bügeleisen) Building oder 55 Broad Street ist das der Fall.
Bürokratie
Obwohl die USA bei vielen Europäern den Ruf eines Landes ohne viel Bürokratie haben, könnte es bei Bauvorschriften in New York nicht gegenteiliger sein. Wie, wo und was errichtet wird, unterliegt komplexen Regeln und Bestimmungen, weshalb von Planung bis Beginn eines Projekts oft Jahre vergehen
Wer mehr wissen will, kann auf die Seite der zuständigen Behörde ‘Department of Buildings’ gehen.
Ausblick
Die Politik hofft, dass in den nächsten zehn Jahren 20.000 zusätzliche Wohnungen durch Umwandlungen entstehen. Im Optimalfall also etwa 2000 pro Jahr. Ein wesentlicher Beitrag, um den Mangel an bezahlbaren Wohnraum zu lindern ist dadurch aber nicht zu erwarten.
