Laut der Stadt New York gibt es in der Metropole um die 3.4 Mio. Apartments, circa 2.2 Mio davon sind Mietwohnungen. Dass das Anmieten eines Apartments hier zu einem Albtraum werden kann, ist bekannt. Die Preise sind höher denn je, um überhaupt eine infrage kommende Wohnung zu finden, braucht es Nerven und Glück. Befindet man sich dann unter den meist zahlreichen Interessenten für ein frei stehendes Apartment, wird man oft Auswahlverfahren ausgesetzt, die so rigoros sind, dass das Wort “Durchleuchtung“ nicht ganz unangebracht ist.
Weniger bekannt ist, dass New York nicht nur ein berüchtigt schwieriger Markt für Wohnungssuchende ist, aber auch eine der Städte mit dem besten Mieterschutz in den ganzen USA, der dem in Deutschland gleicht und manchmal sogar übertrifft.
Seit Jahrzehnten gibt es ein System, das Preise so reguliert, dass ein großer Teil der Menschen, die in Mietwohnungen leben, den Kräften des Markts nicht schutzlos ausgeliefert sind. Hier ein Überblick über die verschiedenen Gesetze und Regelwerke.
Rent Control
Als in den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg eine große Zahl nach New York zurückgekehrter Soldaten Apartments für sich und ihre Familien suchten, stiegen die Mietpreise stark an. Die Heimkehrer genossen Heldenstatus und die Politiker mussten sich etwas einfallen lassen, damit die Kriegsheimkehrer sich eine Wohnung leisten konnten. Man führte ‘Rent Control‘ ein, eine Mietpreisbremse.
Menschen, deren Wohnung sich in einem Gebäude befindet, das vor 1947 gebaut wurde und die seit mindesten 1971 dort leben, sind durch die Rent Control geschützt. Die Miete kann nur sehr wenig erhöht werden. Ich habe mich kürzlich mit einer alten Dame unterhalten, die seit 1968 in einer ‘rent controlled‘ Wohnung mit vier Zimmern in Prachtlage auf Manhattans Upper West Side lebt und dafür 650 USD zahlt. Der Marktwert wäre wohl um 7.000 USD.
An der Rent Control nagt jedoch der Zahn der Zeit. Waren in den 1950-er Jahren noch zwei Millionen, also die allermeisten Wohnungen ‘rent-controlled‘, sind es heute weniger als 20.000. Denn wenn ein solches Apartment einmal frei wird, meist durch Tod, geht sie zur Marktmiete oder zur ‘Rent-Stabilization‘ über.
Rent Stabilization
Bei Gebäuden, die vor 1974 gebaut wurden und in denen sich mehr als sechs Apartments befinden, kann die jährliche Miete nur um einen bestimmten Prozentsatz erhöht werden. Dieser wird jedes Jahr neu festgelegt, aber lag bisher fast immer um die 3 Prozent.
Da die Marktpreise in New York in den letzten Jahrzehnten viel stärker als dieser Prozentsatz gestiegen sind, liegt die Miete von jemandem, der lange in einem ‚rent-stabilized‘ Apartment lebt, normalerweise deutlich unter dem Marktpreis. Dies gilt ganz besonders für Gegenden, die früher als unattraktiv galten und in der Zwischenzeit zu In-Vierteln wurden, wie die East Village und Lower East Side Viertel in Manhattan.
Laut der Stadt unterliegen gut eine Millionen Apartments der Rent-Stabilization.
Einen Mieter aus einem ‘rent-controlled‘ oder ‘rent-stabilized‘ Apartment zu kündigen ist meist so gut wie unmöglich. Wird ein solches Apartment aber frei, darf der Hausbesitzer eine Erhöhung von 20% vornehmen oder sogar mehr, wenn er renoviert. Das heißt, dass die Miete nach jeder Neuvermietung näher an die Marktpreise rückt.
‘Rent Control’ und ‘Rent Stabilization’ führen ab und an zu Situationen, in denen Mieter für beträchtliche Summen aus ihren Verträgen herausgekauft werden, vor allem wenn der Besitzer ein Gebäude abreißen und neu bauen will. Es gab Fälle, in denen gewaltige Summen ausbezahlt wurden oder Mieter, die einfach nicht wegwollten, große Bauvorhaben verhinderten.
Ungefähr 8% aller New Yorker Apartments sind Sozialwohnungen. Weitere 5% der New Yorker wohnen zwar nicht in Sozialwohnungen, aber bekommen ihre Miete oder den Großteil davon vom Staat bezahlt, durch die sogenannte ‘Section 8‘. (Siehe hier auch unseren Artikel ‚Sozialleistungen in New York‘).
Wenn man dann noch dazurechnet, dass mehr als eine Millionen Apartments Eigentumswohnungen sind und einige New Yorker in eigenen Häusern leben, ergibt sich eine Gesamtsituation, in der der Großteil der Einwohner nicht oder nur begrenzt den Kräften des Mietmarkts ausgesetzt sind. Zusätzlich gab es während der Pandemie ein über 18-monatiges Moratorium bei Zwangsräumungen wegen Nichtzahlung der Miete.
Neu Wohnungssuchende sind derzeit aber den höchsten Preisen aller Zeiten und rundum sehr schwierigen Bedingungen ausgesetzt.
Wegen unbezahlter Miete – Hausbesitzer soll Apartment mit acht Bewohnern in Brand gesteckt haben
