Laut der Stadt New York gibt es in der Metropole um die 3.4 Mio. Apartments, circa 2.2 Mio davon sind Mietwohnungen. Wie hoch die Mieten sein können und dass das Finden eines Apartments hier zu einem Albtraum werden kann, damit haben wir uns in den vorhergehenden zwei Artikeln über den New Yorker Wohnungsmarkt beschäftigt. Im dritten und letzten Beitrag betrachten wir Umstände, die vorteilhaft für Mieter und Wohnungssuchende sind: Mieterschutz, Preisbremsen, Sozialwohnungen, Beihilfen, Apartmentlotterien und als mieterfreundlich geltende Gerichte.
Rent Control
Als in den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg eine große Zahl nach New York zurückgekehrter Soldaten Apartments für sich und ihre Familien suchten, stiegen die Mietpreise stark an. Die Heimkehrer genossen Heldenstatus und die Politiker mussten sich etwas einfallen lassen, damit die Kriegsheimkehrer sich eine Wohnung leisten konnten. Man führte ‘Rent Control‘ ein, eine Mietpreisbremse.
Menschen, deren Wohnung sich in einem Gebäude befindet, das vor 1947 gebaut wurde und die seit mindestens 1971 dort leben, sind auch heute noch durch die Rent Control geschützt. Die Miete kann nur ein paar Prozent pro Jahr erhöht werden. Ich habe mich kürzlich mit einer alten Dame unterhalten, die seit 1968 in einer ‘rent controlled‘ Wohnung mit vier Zimmern in Prachtlage auf Manhattans Upper West Side lebt und dafür 1100 USD zahlt. Der Marktwert wäre wohl um 7.000 USD bis 8.000 USD.
An der Rent Control nagt jedoch der Zahn der Zeit. Waren in den 1950-er Jahren noch zwei Millionen, also die allermeisten Wohnungen ‘rent-controlled‘, sind es heute weniger als 20.000. Denn wenn ein solches Apartment einmal frei wird, meist durch Tod, geht sie zur Marktmiete oder zur ‘Rent-Stabilization‘ über.
Rent Stabilization
Bei Gebäuden, die vor 1974 gebaut wurden und in denen sich mehr als sechs Apartments befinden, kann die jährliche Miete nur um einen bestimmten Prozentsatz erhöht werden. Dieser wird jedes Jahr neu festgelegt, aber liegt meist um die 2 bis 3 Prozent.
Da die Marktpreise in New York in den letzten Jahrzehnten viel stärker als dieser Prozentsatz gestiegen sind, liegt die Miete einer Person, die lange in einem ‚rent-stabilized‘ Apartment lebt, normalerweise deutlich unter dem Marktpreis. Dies gilt ganz besonders für Gegenden, die früher als unattraktiv galten und in der Zwischenzeit zu In-Vierteln wurden, wie die East Village und Lower East Side Viertel in Manhattan.
Einen Mieter aus einem ‘rent-controlled‘ oder ‘rent-stabilized‘ Apartment zu kündigen ist meist so gut wie unmöglich. Wird ein solches Apartment aber frei, darf der Hausbesitzer eine Erhöhung von 20% vornehmen oder sogar mehr, wenn er renoviert. Das heißt, dass die Miete nach jeder Neuvermietung näher an die Marktpreise rückt.
Rent Control’ und ‘Rent Stabilization’ führen ab und an zu Situationen, in denen Mieter für beträchtliche Summen aus ihren Verträgen herausgekauft werden, vor allem wenn der Besitzer ein Gebäude abreißen und neu bauen will. Es gab Fälle, in denen gewaltige Beträge ausbezahlt wurden, um Bewohner zum Gehen zu bewegen, damit mitunter große Bauvorhaben verwirklicht werden konnten.
Sozialer Wohnungsbau
Ungefähr 8% aller New Yorker Apartments sind Sozialwohnungen. Manchmal sind diese Komplexe in Gegenden, die zur Zeit des Baus als eher unattraktiv galten, aber in der Zwischenzeit sehr begehrt werden. Der Fulton Houses Komplex, auf dem Foto oben, ist in Chelsea, das in den letzten Jahrzehnten zu einem der Topviertel Manhattans avancierte.
Weitere 5% der New Yorker wohnen zwar nicht in Sozialwohnungen, aber bekommen ihre Miete oder den Großteil davon vom Staat bezahlt, durch die sogenannte ‘Section 8‘. (Siehe hier auch unseren Artikel ‚Sozialleistungen in New York‘).
Apartmentlotterien
Die Stadt New York bietet Bauherren von neuen Mietsgebäuden Anreize wie Erleichterungen bei Steuern oder beim Erlangen von Baugenehmigungen, wenn sie einige Einheiten zu Mieten unter Marktwert anbieten.
Die verschiedensten Arten von Apartments werden in den Housing Lotteries, wie der Vorgang offiziell heißt, angeboten. Das Spektrum reicht von Luxuswohnungen in Manhattan bis Standardapartments, weit draußen in der Bronx oder Brooklyn. Im Moment laufen 40 Housing Lotteries.
Zu jeder Lotterie gibt es auf Housing Connect genaue Infos zu verfügbaren Einheiten und den jeweiligen Voraussetzungen. Beispielsweise gilt für die Marcus Garvey Apartments in Harlem ein Haushaltseinkommen zwischen 29.555 USD und 117.390 USD pro Jahr, um teilnahmeberechtigt zu sein.
Bei bestimmten Lotterien werden Apartments bevorzugt an Menschen mit Seh-, Hör- und Mobilitätseinschränkungen, ältere Bürger und Millitärveteranen abgegeben. Fünf Prozent aller Einheiten sind für städtische Angestellte reserviert, darunter die von Schulen, Polizei, Müllabfuhr, Polizei und Feuerwehr.
Bewerber erhalten eine Nummer und werden bei der Ziehung mittels eines Algorithmus nach dem Zufallsprinzip ausgewählt. 2025 wurden 9.000 Wohnungen durch die Housing Lottery vergeben.
Eigener New York Aktuell Artikel zu Housing Lotteries
Mietergerichte (Housing Cours), die als mieterfreundlich gelten
Für Mietsachen gibt es in New York spezielle Gerichte, die Housing Courts, die als mieterfreundlich gelten. Personen mit geringem Einkommen können kostenlose Rechtsvertretung, Mietzuschüsse in Notfällen und Schlichtungsdienste beantragen.
Letztes Jahr veröffentlichte die New York State Bar Association (Anwaltskammer) einen Bericht, in dem es heißt, dass die durchschnittliche Dauer bis zu einer Entscheidung bis zu 15 Monate betragen kann. Nicht überraschend, wenn man bedenkt, dass jedes Jahr um die 150.000 Fälle eingebracht werden. Diese langen Zeiten sind meist ein Vorteil für den Mieter, die oft Zahlungen einstellen, so die Vermieter. Während der Pandemie gab es ein über 18-monatiges Moratorium bei Zwangsräumungen wegen Nichtzahlung der Miete.
