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Was sind Luftrechte?

Auch die Luft über Manhattan kostet Geld – Foto Wes Swell

Das Konzept der ‚Luftrechte‘ entstammt einer stadtplanerischen Reform der frühen 60er Jahre. (Man kann sie auch als Luftbaurechte bezeichnen, obwohl sie in New York einfach als ‘air rights’ bekannt sind.) Bis dahin hatte es in Manhattan praktisch keinerlei Höhengrenzen für Bauherren und Architekten gegeben. Als beispielsweise der ehemalige General-Motors-Manager John Jacob Raskob 1929 beschloss, das Empire State Building zu errichten (und damit dem etwa zeitgleich errichteten Hochhaus des Konkurrenten Walter Chrysler den Rang als höchstes Gebäude der Welt streitig zu machen), musste sein Architekt Bill Lamb nur ein Problem im Auge behalten: „Wie hoch kannst du bauen, ohne dass es umfällt?“ Die einzige regulierende Bauleitvorgabe war, dass die oberen Stockwerke zurückgesetzt sein mussten, um Licht in die Straßen zu lassen (wegen der daraus resultierenden Stufenformen nannte man dies den „Hochzeitstorten-Baustil).

Um einen Wildwuchs von Wolkenkratzern zu vermeiden, führte die Stadt 1961 einen Flächennutzungsplanung ein. Dieser legte für verschiedene Stadtzonen neben der Nutzung als Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiet unter anderem Geschossflächenzahlen verbindlich fest – hier „Floor-Area-Ratio“ genannt, was das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und nutzbarem umbautem Raum beschreibt. In den Außenbezirken, wo zumeist Einfamilienhäuser stehen, beträgt diese Zahl in aller Regel 0,5. Das heißt: Auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück darf man ein Haus mit maximal 500 Quadratmetern Wohnfläche errichten. In den Wolkenkratzer-Zonen Manhattans hingegen liegt der Höchstwert bei 21,6 – ein quaderförmiges Gebäude, das seine Parzelle voll ausfüllt, dürfte demnach knapp 22 Stockwerke hoch sein.

Das Besondere dabei ist, dass diese potenziell zu errichtenden Geschosse nicht nur als planerische Obergrenze verstanden werden, sondern ein verbrieftes Recht des Eigentümers darstellen. Wenn er nun, aus welchen Gründen auch immer, weniger als die maximalen Geschossflächen auf seinem Grundstück hat, kann er die unausgeschöpfte Differenz an seinen Nachbarn verkaufen. Für Schulen, Theater, Kirchen und sonstige, zum Beispiel denkmalgeschützte Bauten, die in Hochhauszonen liegen, aber gar nicht in der Lage wären, ihre maximalen Baurechte auszunutzen, wurde der Handel mit den verbleibenden Luftbaurechten sogar noch erleichtert: Sie dürfen sie nicht nur an ihre unmittelbaren Grundstücksnachbarn, sondern auch über die Straße hinweg oder um die Ecke herum verkaufen.

Für das riesige Hudson Yards Projekt zahlten die Bauherren einem Grundstückseigner der Long Island Railroad 265 Millionen Dollar für die Luftrechte. Dies ist aber ein ganz besonderer, spektakulärer Deal. Man sollte sich auch nicht vorstellen, dass Luftrechte hektisch und in großen Stückzahlen wie Aktien an der Börse gehandelt werden. Es handelt sich um komplexe Transaktionen, von den in einem Jahr typischerweise zwischen 30 und vielleicht 70 getätigt werden.

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