Immobilienwelt

Großteil der Angestellten nicht zurück am Schreibtisch, Bürotürme mit viel Leerstand. Was bedeutet das für die Wirtschaft New Yorks?

von Erol Inanc
Gründer New York Aktuell
13-03-2022

Einem Bericht des State Comptroller zufolge (ein Amt, das die wirtschaftliche Entwicklung im Staat New York verfolgt), stehen fast 20% der Bürofläche in Manhattan leer. Das erste Mal seit 2000 verloren Bürotürme demnach an Wert, fast 17% seit Ausbruch der Pandemie.

Es geht dabei mittlerweile nicht mehr nur um Virusängste. Bei vielen New Yorker Firmen funktionierte das ‘Work-from-Home’ so gut, dass weder Angestellte noch Arbeitgeber zum alten Status quo zurückdrängen.

Bei manchen Unternehmen wie Spotify, die 16 Etagen in 4 World Trade Center einnehmen, dürfen Mitarbeiter mittlerweile von überall arbeiten, selbst in einem anderen Bundesstaat. Auch konservative Firmen wie der Finanzriese JPMorgan, der größte Arbeitgeber der Stadt, planen mit weniger Bürofläche. “Wir sehen die Zukunft in Hybridmodellen, mit Wechsel zwischen Büro und Arbeit von zu Hause. Wir denken, dass wir in nicht allzu ferner Zukunft nur noch 60 Schreibtische pro 100 Angestellten brauchen werden”, so Jamie Dimon, CEO von JPMorgan, in einem Statement für Investoren. Nur eine Minderheit von Unternehmen scheint zum traditionellen Vollzeitbüro zurückkehren zu wollen.

Die Bürogebäude 3 World Trade Center (links) und 4 World Trade Center, wo Spotify sitzt – Foto Silverstein Properties

Immobilienbranchenblatt The Real Deal berichtet, dass seit der Rezession vor mehr als dreißig Jahren nie soviel Bürofläche auf dem Markt war wie jetzt. Es gibt aber gravierende Unterschiede zur Situation um 1990 herum und auch zur Finanzkrise 2008. Sie lassen wenig Gutes für die Branche ahnen. Der damalige Leerstand hatte rein wirtschaftliche Gründe. Bei ökonomischer Verbesserung würden die Türme sich wieder füllen. Dieses Mal gibt es eine bedeutende strukturelle Komponente und es wird erwartet, dass es eher weiter nach unten geht.

Die unvermieteten Flächen wären um einiges mehr, wenn man die dazurechnet, die Firmen gerne loswerden würden. Gewerbliche Mietverträge gehen aber meist über lange Zeit und die Unternehmen müssen auf das Ende ihrer Verpflichtungen warten, wenn sie keinen Nachmieter präsentieren können.

Gebäude sind in drei Klassen unterteilt. Class A ist der hochwertigste, modernste, bestgelegenste Büroraum, Class B und C rangieren niedriger. Experten denken, dass Class A Bürofläche sehr gut positioniert ist, aber Class B und C vor Immobilien vor großen Problemen stehen.

One Vanderbilt (links) und 10 Hudson Yards gehören zur begehrten Class A

Das kann schwerwiegende Folgen für die Stadt haben.

Etwa die Hälfte der Einnahmen der Stadt, aus denen Dienste wie Schulen oder Müllabfuhr finanziert werden, stammt aus Grundsteuern, von denen circa 5% auf Gewerbeimmobilien entfallen. Auch die Geschäfte, deren Kunden aus Büroangestellten oder Immobilienbesitzern bestehen, leiden. Man muss nur an die zahllosen Restaurants denken, die von den Menschen leben, die mittags aus den Gebäuden strömten. Man könnte die Liste an Betroffenen, für die es weniger Bedarf geben wird, lange fortsetzen: Instandhaltungspersonal, Zulieferer, Putzdienste und viele, viele mehr. Auch für die Bauindustrie ist die Boomzeit bei der Errichtung von Bürotürmen erst einmal vorbei.

Gerade die großen Technologiefirmen, deren Produkte die ‘Work from Home’ Kultur auch mit ermöglicht haben, sind die einzigen, die derzeit Bürofläche im großen Stil mieten. Facebook/Meta sicherte sich alle verfügbare Fläche im James A. Farley Building, dem alten New Yorker Hauptpostamt, von dem Teile derzeit zu hochmodernem Büroraum umgewandelt werden. Der Social Media Riese belegt dann 200.000 qm in der Stadt und auch Google und Apple haben große Pläne in New York.

Facebook mietet 65.000 qm Class A im James A. Farley Building, dem alten Hauptpostamt gegenüber der Penn Station – Foto Wiki Commons

Bei Wohnraum gibt es mittlerweile wieder einen klaren Aufwärtstrend und der Fachverband ‘Real Estate Board of New York’ hat die Branche angeregt, sich Gedanken zu machen, wie Millionen von Quadratmetern an Class B und C Büroraum über Zeit zu Apartmentgebäuden verwandelt werden könnten. Mit One Wall Street, einem attraktiven Art Deco Tower im Financial District, der 1929 fertiggestellt wurde, wird derzeit das größte solcher Projekt verwirklicht. Gut 1110.000 qm werden umgewandelt. Die oberen Etagen des nur wenige hundert Meter entfernten AIG Building (1929) wurden schon vor der Krise zu Wohnraum konvertiert.

One Wall Street (links) und das AIG Building

Befragungen ergeben immer wieder, dass Arbeiten im Büro Vorzüge hat, die Menschen vermissen. Man kann sich Ablenkung oft einfacher entziehen, es gibt menschliches Miteinander mit Kollegen, man kann persönlich kollaborieren und oft fällt es leichter, motiviert zu bleiben.

Die Immobilienbranche hofft, dass diese Faktoren wieder mehr zählen werden und es gibt Hoffnung, dass in den Sommermonaten eine spürbare Erholung beginnen könnte. Selbst Optimisten können sich aber in absehbarer Zeit kein Szenario vorstellen, das mit der Situation vor Ausbruch der Pandemie zu vergleichen wäre.

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